L'observatoire du droit panaméen cité par "Le Monde"

Avec beaucoup de plaisir j'ai pu remarquer que le quotidien "Le Monde" nous a cité dans son édition du 13/10/2009, dans un article concernant le retrait des banques des paradis fiscaux, l'article du Monde signé Anne Michel fait référence à notre billet publié le 30 septembre 2009, disponible ici.

Voici l'article du Monde qui était visible ici le 20 octobre 2009:

"Reportage

Paradis fiscaux : timide retrait des banques françaises

LE MONDE | 12.10.09 | 18h33 • Mis à jour le 12.10.09 | 21h16

Un symbole vu d'Europe, une affaire diplomatique, vu du Panama. Officialisée le 28 septembre, la décision de BNP Paribas, la première banque française et la septième mondiale par sa valeur en Bourse, de se retirer du Panama, un paradis fiscal jugé insuffisamment coopératif en termes d'échange d'informations fiscales, suscite de vifs remous dans ce petit Etat du sud de l'Amérique centrale.

Là où les commentateurs européens voient le commencement d'un grand nettoyage des implantations des banques dans les centres financiers réputés pour leur fiscalité avantageuse et leur bienveillance à l'égard des sociétés écrans, sous la pression des leaders politiques du G20, la presse panaméenne parle de "départ sous pression de l'Organisation pour la coopération et le développement économiques (OCDE) et du gouvernement français", de "rupture de liens historiques", vieux de cinquante-sept ans, entre les deux pays, voire de trahison. Sur son blog, Ivan Pierre Julia Alonso, avocat à la Cour suprême, évoque "une croisade contre les infidèles" !

L'émoi est tel que les autorités panaméennes, redoutant d'autres départs de banques étrangères comme celui de l'espagnole BBVA, inquiets pour l'avenir de leur place financière, espèrent encore infléchir la décision de la banque française. Plusieurs membres du gouvernement du Panama ont appelé le Quai d'Orsay. Le président lui-même, Ricardo Martinelli, en fonction depuis juillet, serait monté au créneau. "Le gouvernement essaie de retenir BNP Paribas (...) Certaines choses ne sont pas claires dans le processus de vente des activités (de BNP Paribas) ", rapporte le journal économique Economia & Negocios du 25 septembre.

Ce à quoi, en France, BNP Paribas rétorque : "Panama n'a encore signé aucun accord d'échange fiscal, ce n'est pas acceptable. C'est un choix difficile, mais nous ne pouvons pas commencer à négocier avec le gouvernement. Nous avons informé notre personnel et les autorités réglementaires. Notre départ n'est pas négociable."

Pour les spécialistes de la lutte contre les paradis fiscaux, "l'affaire" est emblématique du mouvement de normalisation qui s'amorce, dans le monde d'après crise, depuis les G20 de Londres en avril et de Pittsburgh en septembre. Face à de grandes puissances résolues à mettre fin à l'évasion fiscale, pour renflouer des finances publiques asséchées, les centres financiers offshore n'auront d'autres choix que de multiplier les accords de coopération fiscale. Sauf à courir le risque, comme Panama, d'être mis au ban de la communauté internationale. De la même façon, pour ne pas voir leur réputation entachée, et échapper aux sanctions financières que promettent de prendre les Etats du G20 à l'encontre des entreprises établies dans les paradis fiscaux "non coopératifs", les banques y réduiront leurs activités.

En France, le "grand nettoyage" a commencé, même s'il reste, aux yeux des pouvoirs publics, insuffisant, car limité aux territoires dans lesquels les établissements financiers ont des activités marginales. Ainsi, en sus du Panama où elle possède six filiales et deux succursales représentant des revenus de quelques dizaines de millions d'euros, qui seront vendues ou fermées courant 2010, BNP Paribas quitte aussi le Costa Rica et l'Uruguay. Mais le groupe reste présent dans d'autres Etats qui, s'ils ne sont plus fichés sur la "liste grise" de l'OCDE - la liste des juridictions qui se sont engagées à coopérer mais n'en ont pas apporté la preuve -, sont critiqués pour leur opacité voire leur laxisme. C'est par exemple le cas de la Malaisie et de Singapour. Mais la banque se justifie : en Malaisie, elle finance exclusivement des entreprises et évite les particuliers ; à Singapour, elle se doit d'être dans "cette grande place financière" et y est parfaitement équipée pour contrôler la légalité de toutes les opérations. C'est d'ailleurs, précise-t-elle, la règle maison : ne pas faire d'affaires dans les pays où la banque ne dispose pas des outils de contrôle ad hoc. "S'il n'y a pas de filtre local, les équipes sur place ne voient ni les flèches ni les Indiens", explique un banquier.

De son côté, la Société générale explique s'être dotée, depuis 2003, d'une doctrine d'implantation excluant les pays de l'ex- "liste noire" du Groupe d'action financière (GAFI), une émanation du G7 créée en 1989 pour ficher les territoires non coopératifs en matière de blanchiment d'argent. Ainsi, la banque ne démarre des activités dans un pays que si celles-ci revêtent "un intérêt économique fort " et peuvent être contrôlées. En résumé, et à titre d'exemple, l'Egypte oui, les îles Grenadines, non.

Présente dans trois pays des vingt-deux fichés sur la liste grise de l'OCDE (aux Bahamas, au Panama et à Gibraltar), la banque réfléchit à son avenir dans ces territoires. Mais elle attendra un premier bilan d'étape de l'OCDE, prévu en mars 2010, pour se prononcer et espère qu'alors tous les paradis fiscaux auront signé les douze accords d'échange d'information leur permettant d'être admis sur la liste blanche.

Comme la Générale, le Crédit agricole "sera au rendez-vous de mars 2010" et se "désengagera de tous les paradis fiscaux qui n'auront pas signé d'accord de coopération". "On entend dire que les paradis fiscaux signent entre eux, que ce n'est pas sérieux mais l'important est qu'ils signent aussi avec les grands pays industrialisés, souligne un proche de la banque, les Bahamas, par exemple, négocient avec la France et l'Allemagne. Regardons déjà le chemin accompli."

Anne Michel

Article paru dans l'édition du 13.10.09.""

Ce qui est le plus intéressant dans toute cette affaire de retrait de la BNP est que pendant que l'OCDE attaque le Panama, le Forum Economique Mondial classe le centre financier panaméen comme le meilleur centre financier d'Amérique Latine et parmi les meilleurs du monde! voir ici le classement général; la fiche sur le Panama aux pages 193 et suivantes du rapport sur le développement financier mondial de 2009 donne des indicateurs intéressants de la situation actuelle du Panama qui est bien plus bonne que celle d'autres pays et cela en raison du sérieux de son centre financier. Je remarquerai enfin que le Panama sera l'un des seuls pays de la région à avoir une croissance positive de près de 3% en 2009. La BNP regrettera le Panama et sa décision aussi définitvement!

POINTS IMPORTANTS A RETENIR LORSQUE L'ON ACHETE UN APPARTEMENT EN CONSTRUCTION AU PANAMA:

1. La Garantie sur les vices apparents et les vices cachés, indemnisation pour l’acheteur en cas de manquements. Terme minimum de la garantie : 1 an.

2. Date certaine de remise de l’ouvrage. Possibilités de retrait et remboursement des acomptes avec des intérêts en cas de manquement. Dommages éventuels en cas de remise excessivement tardive.

3. Conditions pour le vendeur puisse changer la superficie en mètres carrés fixée à l’origine dans le contrat et l’augmentation éventuelle du prix de vente. En effet les vendeurs et promoteurs immobiliers essayent d’augmenter le métrage pour adapter le prix d’origine au prix du marché en vigueur au moment de la remise de l’ouvrage.

4. Vérifier toute clause qui puisse impliquer une augmentation du prix.

5. Détails sur les matériaux et finitions qui seront utilisés. Ne pas se satisfaire de l’expression « finitions de luxe ».

6. Vérifier que le vendeur n’oblige pas l’acheteur à payer un loyer entre la date de remise de l’ouvrage et l’inscription effective de la propriété au nom du vendeur dans le registre de la propriété.

BNP PARIBAS vendra sa filiale du Panama au canadien Scotia Bank, une nouvelle conséquence de la croisade contre les infidèles?

Après plus de 57 ans de présence, BNP Paribas quitte le Panama. La nouvelle avait été diffusée dans les journaux panaméens la semaine dernière, et elle a été reprise ce lundi par la presse française suite aux déclarations de la direction parisienne du groupe. BNP Paribas quitterait également le Costa Rica, l'Uruguay, les Bahamas, le Chili, l'Argentine... En effet, en quittant le Panama, BNP Paribas quitte également l'Amérique Latine, car depuis l'Isthme panaméen, elle centralisait ses opérations dans le continent. Le départ avait été déjà préparé depuis quelques années, la Banque avait réduit ses activités locales et son personnel ; elle s'était déplacée dans des nouveaux locaux, plus modernes, certes, mais avec un espace de bureau dix fois inférieur. Dans un coup médiatique, suite aux dernières réunions du G20, la BNP Paribas proclame haut et fort qu'elle quitte les pays inscrits dans la dite liste « grise » de l'OCDE, selon le Figaro du 28/09/2009:

« Ces deux pays [Panama et Bahamas] sont les seuls parmi ceux figurant sur la liste «grise» où BNP Paribas possède des implantations,selon une porte-parole de BNP Paribas. Elles comprennent deux filiales et six succursales, dont les activités concernent essentiellement la banque privée et la banque de financement et d'investissement.

BNP Paribas s'est fixé pour objectif de fermer ces implantations d'ici 2010. »

Bnp Paribas partage ses bureaux au Panama avec l'américain Citi Bank.

Dans des déclarations au Figaro faites par Mr. Jean Clamon, directeur délégué de BNP Paribas, il est précisé:

« Pour le Panama et les Bahamas, où nous avons des activités de banque privée et de banque de financement et d'investissement pour les entreprises internationales, nous nous sommes fixé 2010 comme objectif. En ce qui concerne le Costa Rica et l'Uruguay, la fermeture devrait être effective d'ici la fin de l'année. »

Selon la presse panaméenne, la BNP Paribas aurait vendu ses activités au Panama au canadien Scotia Bank, qui depuis quelques années a pénétré avec force le marché panaméen et celui d' Amérique Latine.

Quelques remarques s'imposent.

D'une part, au delà du coup médiatique, il nous semble que la BNP Paribas profite de la pression politique du G20 pour elle-même « optimiser » ses activités « overseas » et réduire ainsi son personnel et ses dépenses. Le remboursement d'un prêt important accordé par l'État français a du jouer pour beaucoup dans la décision du siège parisien du groupe. Concernant le remboursement de ce prêt de 5,1 milliards euros, Mr. Baudouin, directeur général du groupe a indiqué au Figaro qu'il «interviendrait avant le 30 juin 2010».

D'autre part, les banques internationales devront désormais faire les déplacements des capitaux selon des routes qui suivront les différentes « autoroutes » tracées par les traités signés selon le modèle de l'OCDE. L'intervention dans un marché devra forcément s'accompagner de l'identification et l'analyse des traités fiscaux signés par les États non membres de l'OCDE. Ceci est devenu désormais la règle et non plus l'exception comme auparavant pour toute activité de planification patrimoine qui voudrait pendre en compte des centres financiers offshore.

Toujours au Figaro, Mr. Clamon nous éclaire que:

« L'optimisation fiscale est même un devoir vis-à-vis de nos actionnaires, à condition qu'elle soit totalement légale et transparente. Par exemple, si nous avons choisi en Europe le Luxembourg et l'Irlande pour installer des sociétés d'assurances et de réassurance, c'est en partie pour raison fiscale. Les taxes sur les contrats y sont plus faibles et le cadre juridique bien adapté. »

« Les îles Caïmans ne figurent plus dans la liste des paradis fiscaux de l'OCDE. Nous y avons une activité de gestion administrative de fonds pour des investisseurs institutionnels et de financements via des véhicules ad hoc pour des opérations spécifiques, du type financement aéronautique. »

Le Panama va bientôt signer des traités fiscaux avec l'Italie, l'Espagne, les Pays-Bas, le Mexique. La récente visite au Panama du premier ministre canadien a permis la signature d'un traité de libre commerce et un traité fiscal devrait suivre. Le Panama pourrait également signer des traités avec des États à fiscalité privilégiée comme Monaco et l'Andorre.

Si les États puissants mènent désormais la danse de la finance mondiale, ils profitent aussi de cette occasion pour redessiner et confirmer leurs zones d'influence, tout en imposant leurs accords politiques aux sociétés basées sur leur territoire. Les États-Unis renforcent leur présence militaire dans la zone d'Amérique Centrale et favorisent l'implantation de leurs sociétés comme Citi Bank qui est redevenue l'une des « first banks » de l'Isthme du Panama par l'acquisition de plusieurs banques locales. De son coté, Mr. Sarkozy mène une croisade contre les États « infidèles » comme un enjeu de politique intérieure de première importance pour sauver la face des dirigeants des grandes sociétés françaises assez peu scrupuleux ces tous derniers temps; ce sont ces dirigeants qui, comme chacun sait, assistent aux mêmes grandes écoles et passent indifféremment d'un Ministère à la direction d'un grand groupe français. Les politiques actuelles du gouvernement français font prendre des décisions assez incongrues aux directions de groupes comme Bouygues qui, à la dernière minute, se retira de l'appel d'offres milliardaire pour l'élargissement du Canal de Panama, après avoir gaspillé beaucoup d'argent pendant plusieurs mois dans la préparation de son dossier à soumettre à l'Autorité du Canal. Ce retrait a fait le bonheur des belges, un peu plus pragmatiques, qui, à travers le groupe Jan de Nul se sont vu attribuer non seulement le contrat de construction des nouvelles écluses avec l'italien Impregilo mais également, tout récemment, le contrat de dragage du nouveau chenal du Canal de Panama.

Porte-conteneurs Panamax de la CMA-CGM traversant les écluses de Miraflores au Canal de Panama. Au fond, le deuxième pont routier sur le Canal de Panama construit par l'Allemand Bilfinger-Berger qui arracha ce contrat il y a quelques années au français Bouygues.

Les décisions de certaines entreprises françaises proches du pouvoir politique sont définitivement incompréhensibles pour nous les communs des mortels. Le manque de clarté des explications que font les politiciens français à leurs concitoyens dans leur croisade contre les paradis fiscaux, et l'incohérence des critères de l'OCDE me font penser à mes études de droit à Montpellier lorsque mes vieux professeurs d'histoire des institutions nous expliquaient les croisades contre les albigeois. Lors de la prise de Béziers et à la demande incessante des croisés qui n'arrivaient pas à reconnaître les infidèles, Arnaud Amaury, légat du pape, leur expliqua comment distinguer les hérétiques des catholiques. Sa réponse fut expéditive et sans appel: «Tuez-les tous, Dieu reconnaîtra les siens.» On sait aujourd'hui que ces croisades avaient en réalité comme but l'anéantissement des possessions du comte de Toulouse et de la Couronne Catalono-aragonaise dans la région du Languedoc au profit du Roi de France.

Nos anciens articles sur l'action de l'OCDE sur les paradis fiscaux et les conséquences sur le centre financier panaméen sont disponibles ici.

Foire aux questions sur l’immobilier au Panama.

Rivière dans la province de Coclé.

Immeubles en construction dans la ville de Panama.

Quelles sont les conséquences de la crise économique mondiale sur le marché immobilier panaméen ?

Les prix du marché ont cessé de croître et ils se sont stabilisés à environ 30% de moins par rapport au début de l'année 2008.

En quoi consiste le programme immobilier panaméen?

Le programme immobilier panaméen consiste essentiellement à promouvoir la construction d’ouvrages qui sont exonérés de la taxe immobilière pendant des périodes de 10, 15 ou 20 ans. Les étrangers acquéreurs de propriétés immobilières d’une valeur supérieure aux US $ 300 000 peuvent obtenir la résidence panaméenne après une procédure devant le Service National d’Immigration. Tous les immeubles ne sont pas totalement exonérés, il faudra donc demander au vendeur quel est le montant effectif d'exonération qu'il a obtenu des autorités.

Est-il convenable d’investir dans l’immobilier au Panama?

Oui, en dépit des pronostics, le secteur immobilier panaméen continue à croître. Les promoteurs immobiliers arrivent encore à assurer à leurs clients de très bonnes marges de bénéfices.

Si j’achète sera-t-il facile de louer?

Des entreprises de location à la semaine ou au mois se multiplient dans la capitale. Il existe un marché pour les appartements meublés pour les hommes d’affaires. Il faudra évidemment négocier des prix intéressant avec l’agence pour la location couvre l’ensemble des frais d’entretien de l’appartement et qu'il vous reste des bénéfices convenables.

Faut-il acheter sur plan, du neuf en construction ou de l’ancien ?

Pour ceux qui désirent s’installer au Panama rapidement il est évident qu’il sera préférable de choisir un ouvrage terminé. De plus, la négociation du prix de vente se fait beaucoup plus facilement ayant en face de soi le propriétaire plutôt qu’un grand groupe de promotion immobilière dont les agents ne peuvent s’éloigner de certaines marges. Acheter sur plan voudra dire signer un contrat de promesse de vente dans lequel les parties fixeront un prix, des modalités de payement et un terme livraison de l’ouvrage, mais souvent le promoteur se réserve des marges de manœuvre assez importantes. Il est prudent de ne pas donner tous les acomptes direment au vendeur mais lui remettre une lettre de promesse irrévocable de payement émise par une banque locale. La lettre sera effective uniquement lorsque le vendeur présentera à la banque le titre de propriété inscrit au nom de l'acheteur dans le Registre Public de la propriété.

Que doit-on vérifier dans un contrat de promesse d’achat-vente d'une nouvelle construction?

Tout d’abord exiger une traduction du contrat si vous n'êtes pas à l’aise en espagnol.

Ce qui est le plus important pour votre tranquillité est que le contrat stipule une date certaine ou déterminable pour la livraison de l’ouvrage.

En cas de retard pour des causes non attribuables au vendeur qui lui empêchent de remettre l’ouvrage dans le terme fixé dans le contrat de promesse de vente, le vendeur peut établir une nouvelle date de livraison et en informer l’acheteur. Mais en cas de manquement du nouveau terme fixé, et même en cas de cause non attribuable au vendeur, l’acheteur a la possibilité de mettre fin au contrat, avec la remise de tous les acomptes et sans aucune pénalisation.

Les contrats doivent exprimer le montant total du prix de vente à payer et les formes de payement. Les contrats peuvent détaller des conditions, des facteurs, qui peuvent avoir pour conséquence la révision ou l’augmentation du prix de vente, mais en établissant des formules spécifiques de référence et en fixant un plafond à l’augmentation. Le vendeur doit communiquer à l’acheteur la survenance de l’événement qui justifie l’augmentation du prix, et les parties doivent fixer un terme pour le payement de cette augmentation du prix. Le vendeur devra présenter des justificatifs, et l’augmentation devra être proportionnelle aux surcoûts effectivement survenus. Les taux d’augmentation du prix en raison de l’augmentation des prix des matériaux de construction sont régulièrement fixés par l’autorité panaméenne de protection des consommateurs.

Les parties peuvent fixer que le vendeur ne puisse pas toucher les acomptes au prix de vente que lorsque 1) le vendeur aura obtenu le permis d’occupation des autorités, 2) que le vendeur ait remis effectivement l’immeuble et les clefs correspondantes.

Dois-je investir à Panama City ou dans la province, quelle est la différence de prix?

Ceux qui cherchent la tranquillité opteront pour la province. Toutefois il faudra veiller à ce que la propriété de vos rêves ne soit pas très loin des infrastructures de base. Dans la capitale les prix vont de US $ 1000 à US $ 2500 le mètre carré dans les bons quartiers (Balboa, Paitilla, Punta Pacifica, Obarrio, Cangrejo, Bella Vista) . En province les terrains dans les zones non urbanisées sont vendus entre US $ 5 et US $ 16 le mètre carré, et dans des zones urbanisés entre US $ 250 et US $ 700 le mètre sauf à Coronado, Boquete et Bocas del Toro où les prix ont explosé mais ils sont actuellement revus à la baisse.

Dois-je acquérir le bien immobilier par l’intermédiaire d’une personne morale ou en nom propre?

Cela dépend de votre projet. S’il s’agit d’un investissement qui n’impliquera pas une résidence au Panama, il sera convenable d’acheter au nom d’une personne morale de droit commercial (SA ou S de RL). La cession de parts est toutefois taxée à un taux de 5%. Choisir d’acheter par l’intermédiaire d’une fondation d’intérêt privé peut s’avérer intéressant pour la préservation du patrimoine familial et bénéficier de certains avantages fiscaux.

Quel est le rôle de l’agent immobilier, de l’avocat et du notaire dans une transaction immobilière au Panama?

Les agents immobiliers au Panama sont agréés, et serviront d’intermédiaires. Leurs honoraires sont en général de 5% à la charge du vendeur. Une seule propriété peut être vendue par plusieurs agents.

Les avocats font une recherche sur la propriété (droit réels, identité du propriétaire), conseillent et rédigent les contrats de promesse et vente. Les avocats donnent également leur contreseing pour l’inscription du titre de propriété au registre de propriété et au cadastre.

Les notaires sont des fonctionnaires nommés par l’État panaméen. Contrairement à la France, ils ne sont pas des agents immobiliers et ils s’occupent uniquement de donner foi de l’identité des parties et termes du contrat.

Que veut dire l’expression « derechos posesorios »?

Très brièvement : Il s’agit de la possession que détiennent des personnes sur des terrains de l’État la plus part du temps en province. Ce sont en général des paysans dont les aïeuls ont pu bénéficier de la réforme agraire dans les années 70 et détiennent les domaines en possession. Toutefois ces terrains ne sont pas susceptibles d’être l’objet de financements hypothécaires par la banque privée. Le gouvernement panaméen a depuis quelques années, avec l’appui du Programme des Nations Unies pour le Développement, mis en place un plan d’octroi de titres de propriété afin que les possédants de bonne foi puissent accéder à la propriété et ainsi avoir des meilleurs financements. Certains acheteurs étrangers sont souvent charmés par des prix assez bas sur des terrains d’État en possession, pensant qu’ils pourront eux-mêmes par l’intermédiaire de tiers ou de personnes morales de droit panaméen en obtenir la pleine propriété. Toutefois, la procédure est en général très complexe et parfois interdite aux étrangers non résidents. C’est pourquoi il est plus sage avant d’acheter un bien savoir s’il est en pleine propriété et questionner le vendeur si le terrain est détenu uniquement par possession.

Mise à jour au 15/10/2009: Ce que que le futur acheteur devra retenir est que la détention de la possession par un "derecho posesorio" ne veut dire en aucun cas qu'il détient la pleine propriété du terrain. L'acheteur d'un droit de possession, devra, de plus, payer deux fois pour le bien: d'abord au vendeur de la possesion et ensuite à l'État pour acquérir la pleine propriété. Or, jusqu'à il y a quelques temps, l'État vendait, après une procédure complexe, ces terrains aux détenteurs de droits de possession pour des prix très bas et ridicules, mais le gouvernement actuel du Président Martinelli s'est proposé réordonné le régime juridique des droit de possession notamment ceux juxtaposant la mer jusqu'à 200 mètres de la ligne de basse mer, et les vendre au prix réel du marché. Voir ici le projet de loi No.71 déposé par le Gouvernement à l'Assemblée Nationale.